להלן סקירה של הרקע התכנוני הרלוונטי:
1. תת"ל 71/ג'
התוכנית פורסמה לתוקף בתאריך 2/10/2017.
צו ההפקעה פורסם בתאריך 22/6/2020
תוכנית הקו הירוק של הרכבת הקלה מקטע צפוני, תת"ל 71/ג', קבעה תוואי לרצועת מסילה למתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) לצורך הפעלת רכבת קלה כחלק ממערך כולל להסעת המונים בגוש דן. התוואי הנ"ל אמור לחצות את מתחם חוף התכלת מדרום לצפון ולהפך.
התוכנית בהוראותיה ייעדה את רצועת המתע"ן הנ"ל, באורך של 6 ק"מ משדה דב ועד לרחוב אבא אבן בהרצליה, להפקעה. התוכנית קבעה באופן חדשני את מנגנון 'הייעוד הנדחה', לפיו עד אשר לא יפורסם צו הפקעה למקרקעין המהווים את תוואי המסילה, לא ייכנס הייעוד שנקבע בתוכנית הרכבת הקלה (עבור 'תוואי מסילה') לתוקף, וכך ימשיך לחול המצב התכנוני שקדם לתוכנית תת"ל 71/ג'. המהלך היצירתי הנ"ל נועד לאשר בחלון הזמנים עד לפרסום הודעת ההפקעה, את תוכנית חוף התכלת (הר/2220/א), שהייתה במשך שנים בשלבי תכנון. הכוונה של גורמי התכנון הייתה לאפשר לבעלי הקרקע שחלקתם נופלת בתוואי המסילה להיכלל בתוכניות האיחוד והחלוקה ולהימנע מתשלום פיצויים.
2. תוכנית הר/2200/ב
התוכנית פורסמה לתוקף בתאריך 7/4/2020.
כתוצאה מאישור תת"ל 71/ג' הוגשו מספר תביעות לירידת ערך כנגד הוועדה המקומית על ידי מספר בעלי קרקע שהזדרזו להגישן, עוד לפני פרסום הודעת ההפקעה. במקביל, התברר שתוכנית חוף התכלת לא בשלה עדיין לעבור לוועדה המחוזית, וכך על מנת למצוא פתרון לחלון הזמנים שהלך ונסגר מבלי שתוכנית חוף התכלת (הר/2200/א) מתאשרת, החליטו גורמי התכנון של חברת נת"ע יחד עם הוועדה המחוזית על מהלך יצירתי נוסף שנועד לאפשר חלון זמנים ארוך יותר, כדי להימנע מתשלום פיצויים, או לכל הפחות לדחות את מועד תשלומם. המהלך היצירתי הנ"ל לבש צורה של תוכנית מתאר חדשה (הר/2200/ב) שנועדה להכריז על כל מתחם חוף התכלת כשטח המיועד לאיחוד וחלוקה בעתיד ולקבוע הוראות לתוכניות האיחוד והחלוקה העתידיות. התוכנית קבעה כי ייעוד הקרקע במצב הנכנס לתוכנית האיחוד והחלוקה יהיה זה התקף ביום אישורה של תוכנית הר/2200/ב, לרבות הקרקעות שבתחום התוואי של הרכבת הקלה, אשר יוכלו להיכלל בשטח לאיחוד וחלוקה בתוכנית העתידית אף אם יופקעו בהתאם לתת"ל 71/ג. בעלי הזכויות בקרקעות שיופקעו לטובת הרכבת הקלה לא יהיו זכאים לפיצויי הפקעה, אלא אם יודיעו כי הם מעוניינים לקבל פיצויי הפקעה בהתאם לדין, כי אז לא תיכלל חלקתם בשטח לאיחוד וחלוקה. ככל שלא תתקבל החלטה לאשר תוכנית לאיחוד וחלוקה ביחס למתחם חוף התכלת, כולו או חלקו, בתוך 10 שנים, לא יכללו יותר הקרקעות שהופקעו לטובת הרכבת הקלה בתחום תוכנית עתידית לאיחוד וחלוקה, ובעלי הזכויות בהם יהיו זכאים לתבוע פיצויי הפקעה לפי הדין. הוועדה המחוזית תהיה רשאית להאריך את התקופה בחמש שנים נוספות.
להלן הבהרות לקונסטרוקציה התכנונית שנוצרה:
1) ביום כניסתה לתוקף של תוכנית הר/2200/ב' (חודש אפריל 2020), עדיין צו ההפקעה לא פורסם, ולכן בהתאם להוראות הייעוד הנדחה של תת"ל 71/ג' (תוכנית הקו הירוק), עדיין הייעוד 'תוואי מסילה' לא בא אל העולם, למרות שתוכנית הקו הירוק נכנסה לתוקף. לפיכך, הייעוד שהיה בתוקף ערב כניסתה לתוקף של תוכנית הר/2200ב' לא כלל את תוכנית הקו הירוק של הרכבת הקלה. מכאן שכל הקרקע בתחום מתחם חוף התכלת לרבות זו שנכללת בתוואי תוכנית הרכבת הקלה, ללא כל אבחנה, מיועדת להיכלל במתחם לאיחוד וחלוקה עתידי.
2) בעל קרקע המעוניין לתבוע פיצויי הפקעה, צריך להודיע על כך, כי אז חלקתו לא תיכלל בתחום האיחוד והחלוקה העתידי.
3) לקונסטרוקציה התכנונית הנ"ל נקבע מנגנון פקיעה בן 10 שנים עם זכות הארכה ל-5 שנים נוספות באישור הוועדה המחוזית.
איפה חבויים המוקשים?
1) הבעיה תצוץ כאשר לא יספיקו לאשר תוכנית איחוד וחלוקה בתוך 10 שנים ואף ולא בחלוף 5 שנים נוספות. ההיסטוריה של חוף התכלת הוכיחה עד היום שמושג הזמן הוא נזיל.
2) אם כך יקרה, בעלי הקרקע שסברו כי הם עתידים להיכלל בתוכנית איחוד וחלוקה ימצאו את עצמם בחוץ.
3) המשמעות הכלכלית היא הרת אסון, אמנם ניתנה להם אורכה מכח תוכנית הר/2200ב' להגיש תביעת פיצויי הפקעה, אך בה בעת צוין שהיא תידון בכפוף לדין. הווה אומר, המועד הקובע לפיצוי בגין שווי הקרקע יהיה שנת 2020, למרות שהתביעה תוגש בשנת 2030 או בשנת 2035. בנוסף, כלל לא ברור אם ההסדר הנ"ל יחול על תביעות לירידת ערך לפי סעיף 197 שאמורות על פי הדין להתיישן בתוך שלוש שנים.
4) גם אם לא הייתה כוונה להכשיל את בעלי הקרקעות, הרי שהם עלולים להינזק באופן משמעותי אם לא תאושר תוכנית איחוד וחלוקה בחלון הזמנים שנקבע, כי החלק הארי של הפיצויים הוא דווקא בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. המרכיב הנ"ל יתיישן בחלוף 10 שנים ויש חשש כי לא ניתן יהיה לתבוע אותו.
מה ניתן לעשות?
מוצע לבעלי הקרקע להתארגן ולפעול על מנת ליצור וודאות באשר לסיטואציית הקצה שעלולה לקרות. ניתן לעשות זאת אל מול הוועדה המקומית, אל מול הוועדה המחוזית, במסגרת הליכי ההתנגדות לתוכנית הר/2200/א, ולבסוף אם לא תהיה ברירה לנקוט בהליך משפטי שיצור וודאות למקרה ולא תאושר תוכנית תוך 10 שנים, וזאת על מנת להשוות את מצבם לבעלי הקרקע האחרים במתחם חוף התכלת.
בעלי קרקעות בתחום התוואי של הרכבת הקלה, המעוניינים להתייעץ, מוזמנים ליצור אתנו קשר בהקדם.
